Woning of kavel verkocht? Let op het schriftelijkheidsvereiste!
Eerder schreven wij al dat een consument-koper de koopovereenkomst voor zijn woning alleen schriftelijk en dus niet mondeling kan aangaan. De wettekst koppelt het schriftelijkheidsvereiste aan de koop van een ‘tot bewoning bestemde onroerende zaak of een bestanddeel daarvan’. In de rechtspraak is recentelijk meerdere keren aan bod gekomen of deze eis geldt en wanneer aan deze eis is voldaan.
Schriftelijkheidsvereiste geldt niet voor de koop van een kavel
De Hoge Raad heeft in december 2023 uitgemaakt dat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt als een consument een kavel koopt. Hieraan legt de Hoge Raad ten grondslag dat de wetgever met de bewoording ‘tot bewoning bestemde onroerende zaak of een bestanddeel daarvan’ heeft bedoeld dat het om een gebouw of een deel daarvan moet gaan. Een kavel is dat volgens de Hoge Raad niet, ook niet als de verkoper weet dat de koper het voornemen heeft om daar een woning op te laten bouwen, of wanneer het perceel de bestemming ‘wonen’ heeft.
Elektronische ook schriftelijk?
De rechtbank Amsterdam heeft een goede week na het arrest van de Hoge geoordeeld dat met een elektronische handtekening van een consument op een elektronische koopovereenkomst aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan. In de zaak had de koopster de woning bezichtigd in het bijzijn van de verkoopmakelaar. De verkoopmakelaar maakte gebruik van ‘Move.nl’, waarop de koopster een account had aangemaakt en haar rijbewijs had geüpload. Daarnaast kon alleen zij en de verkopers vanaf deze website de koopovereenkomst downloaden en aanpassen. Bij elke wijziging van de koopovereenkomst ontvingen de koopster en de verkopers een bericht. Hiermee was de authenticiteit van de digitale overeenkomst volgens de rechtbank gewaarborgd.
Voor het ondertekenen van de koopovereenkomst gebruikt de makelaar de applicatie ‘Docusign’. De koopster en de verkopers hebben op iedere pagina een digitale handtekening geplaatst en vervolgens een certificaat van voltooiing ontvangen. Op dit certificaat stond vermeld wanneer de overeenkomst is ondertekend. Dit digitale ondertekeningsproces is doorlopen vanaf een link die is verstuurd naar het e-mailadres van de koopster.
De rechtbank oordeelde dat onder deze omstandigheden aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan en dat ook de elektronische handtekening voldoende betrouwbaar is.
Handtekening van partijen op counterparts voldoende?
Zeker voordat digitale ondertekening in zwang raakte, kwam het in de praktijk nogal eens voor dat partijen bij een overeenkomst een handtekening zetten op door ieder van hen afzonderlijk uitgeprinte exemplaren van de definitieve versie van hun overeenkomst. In die handelswijze is het de bedoeling dat als zij deze ‘counterparts’ vervolgens aan elkaar toesturen er sprake is van een getekend contract. In de zaak die werd behandeld door het hof Arnhem-Leeuwarden lag de vraag voor of dan ook aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan.
In die zaak was ook gebruik gemaakt van een elektronische overeenkomst, maar ontstonden er technische problemen bij het ondertekenen. De koopovereenkomst werd hierdoor wel door de verkopers ondertekend, maar niet door de kopers. Verkopers waren van het probleem op de hoogte. De verkoopmakelaar heeft vervolgens een koopovereenkomst die woordelijk gelijk was aan de koopovereenkomst die al door de verkopers was ondertekend opnieuw aan de kopers voorgelegd. Deze tweede koopovereenkomst werd vervolgens door de kopers ondertekend, maar niet meer door de verkopers. De verkopers hadden inmiddels een hoger bod ontvangen van een andere partij en wensten de woning niet meer voor de overeengekomen prijs te verkopen. Zij stelden zich op het standpunt dat geen koopovereenkomst tot stand was gekomen, omdat niet aan het schriftelijkheidsvereiste zou zijn voldaan.
Het hof refereert aan de wetsgeschiedenis en oordeelt dat niet aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan, omdat sprake is van twee op elkaar aansluitende overeenkomsten. Er zou afbreuk worden gedaan aan de rechtszekerheid als wordt aangenomen dat aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan als pas na vergelijking blijkt dat de overeenkomsten dezelfde inhoud hebben.
Desalniettemin werd in deze zaak toch aangenomen dat er een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Het hof oordeelde dat in de gegeven omstandigheden het beroep van de verkopers op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.
Conclusie
Het schriftelijkheidsvereiste in de wet lijkt zo eenvoudig, maar is dat dus niet. De rechtspraak laat zien dat het niet altijd een uitgemaakte zaak is, zeker niet als de overeenkomst digitaal is aangegaan.
Inmiddels staat wel vast dat het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing is op de koop van een kavel. Van een consument kan dus sneller de betaling van de koopprijs voor een kavel dan van een woning worden afgedwongen. Ook andersom geldt dat een verkoper eerder kan worden verplicht om een kavel dan een woning aan een consument te leveren.
Heeft u een geschil over de koop van onroerend goed? Neem gerust contact met ons op.
