Aanscherping verplichtingen aannemers: een korte analyse van de Wet Kwaliteitsborging Bouwen
De Wet Kwaliteitsborging Bouwen (hierna Wkb) is per 1 januari 2024 gefaseerd in werking getreden. De Wkb brengt vele veranderingen teweeg in de bouwsector. De Wkb heeft tot doel de bouwkwaliteit te verbeteren, onder meer door versterking van de rechtspositie van de opdrachtgever bij aanneming van bouwwerken.
Wijzigingen in de aanscherping van aansprakelijkheid
Dit gebeurt mede aan de hand van een aantal wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek. Het gaat om een aanscherping van de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering van bouwwerken, de waarschuwingsplicht van aannemers en de introductie van een opleverdossier.
In deze blog zullen we deze wijzigingen van de Wet Kwaliteitsborging Bouwen nader bekijken en de juridische implicaties voor zowel aannemers als opdrachtgevers belichten.
Oplevering van bouwwerken
De wijzigingen hebben betrekking op aanneming van bouwwerken. Het Burgerlijk Wetboek bevat geen definitie van bouwwerken. Er is geen consensus over wat allemaal onder de definitie van een bouwwerk valt. De Omgevingswet bevat wél een definitie. Die spreekt van een:
“constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren, met inbegrip van de daarvan deel uitmakende bouwwerkgebonden installaties anders dan een schip dat wordt gebruikt voor verblijf van personen en dat is bestemd en wordt gebruikt voor de vaart”.
De juridische literatuur bepleit deze definitie aan te houden, waarbij lijkt te gelden dat infrastructurele werken hierbuiten vallen. Het laatste woord is hier nog niet over gezegd.
Aansprakelijkheid na oplevering
Een van de kernpunten van de Wkb is de voor de aanneming van bouwwerken aanscherping van de aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering.
Voor aannemers van bouwwerken gold tot voor kort dat deze aannemer niet meer aansprakelijk was voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. De opdrachtgever had een onderzoeksplicht om gebreken te ontdekken. Of de opdrachtgever redelijkerwijs een gebrek had moeten ontdekken, is onder andere afhankelijk van zijn deskundigheid.
Vanaf 1 januari geldt dat de aannemer aansprakelijk is
Vanaf 1 januari geldt dat de aannemer van bouwwerken aansprakelijk is voor gebreken die bij oplevering zijn ontdekt, maar ook voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt.
De vraag of een gebrek bij oplevering zichtbaar is of niet, is daarmee niet meer afhankelijk van de deskundigheid aan de zijde van de opdrachtgever. Is het niet ontdekt, dan is het een gebrek waarvoor de aannemer aansprakelijk is. Het gebrek moet de aannemer wel toe te rekenen zijn.
Afwijken mogelijk?
Voor opdrachtgevers die een rechtspersoon zijn geldt dat van de nieuwe regeling kan worden afgeweken indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. Een afwijking in de algemene voorwaarden is dus niet voldoende.
De wijziging is van toepassingen op aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten ná 1 januari 2024.
Waarschuwingsplicht van de aannemer:
De waarschuwingsplicht is niet nieuw. De aannemer is bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst al verplicht de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen.
De Wkb introduceert nadere regels voor de wijze waarop de aannemer aan zijn waarschuwingsplicht dient te voldoen in het geval van de aanneming van bouwwerken. De nieuwe regeling bepaalt dat de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig dient te waarschuwen. De aannemer dient de opdrachtgever ook tijdig te waarschuwen en de aannemer dient de opdrachtgever te wijzen op de mogelijke gevolgen van onjuistheden in de opdracht voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst.
Deze waarschuwingsplicht legt een aanzienlijke verantwoordelijkheid bij de aannemer, die niet alleen moet streven naar bouwkwaliteit maar ook actief informatie moet delen om eventuele geschillen te voorkomen. Afwijken van de regeling is alleen mogelijk ten nadele van opdrachtgevers die geen consument zijn. Die afwijking moet dan wel uitdrukkelijk in de aannemingsovereenkomst zijn opgenomen. Een afwijking in de algemene voorwaarden is niet voldoende. De wijziging is ingegaan op 1 januari 2024 en is van toepassing op aannemingsovereenkomsten die zowel voor als ná 1 januari 2024 zijn gesloten.
Opleverdossier
Een ander belangrijk onderdeel van de Wkb is het opleverdossier. De aannemer heeft de verplichting om voor oplevering van het werk een dossier aan de opdrachtgever te overleggen. Het dossier bevat gegevens die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de werkzaamheden en bevat o.a. tekeningen, berekeningen en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties. Ook bevat het dossier gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.
Van deze verplichting kan worden afgeweken in de aannemingsovereenkomst, maar ook in algemene voorwaarden.
De wijziging is van toepassing op aannemingsovereenkomsten die ná 1 januari 2024 zijn gesloten.
Tip voor aannemers:
De Wkb introduceert aangescherpte verplichtingen voor aannemers. Van deze verplichtingen kan onder omstandigheden worden afgeweken. Zo’n afwijking kan in sommige gevallen alleen worden geregeld in de overeenkomst en niet in algemene voorwaarden. Let erop dat afwijken op de juiste manier gebeurt. Vragen over de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen? Neem contact op met de bouwrechtadvocaten van Yur.
