Categorie: Vastgoedrecht

Waarschuwingsplicht aannemer

Er ontstaan met grote regelmaat geschillen tussen de aannemer en de opdrachtgever over de vraag of er een waarschuwingsplicht op de schouders van de aannemer heeft gerust. Ook de over de vraag of de aannemer de opdrachtgever in voldoende mate heeft gewaarschuwd worden tussen hen geregeld de degens gekruist. Hoever reikt de waarschuwingsplicht van de aannemer? En wat houdt de waarschuwingsplicht van de aannemer precies in?

Auteur: Edwin van Dijk

Waarschuwen voor fouten in de opdracht

Op een aannemer rust de plicht om de opdrachtgever te waarschuwen voor fouten in de opdracht. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan fouten in de door opdrachtgever aan de aannemer verstrekte stukken zoals plannen, bestekken, berekeningen en uitvoeringstekeningen. Ook indien de grond waarop de opdrachtgever de aannemer het werk laat uitvoeren daarvoor ongeschikt is, kan daardoor op de schouders van de aannemer een waarschuwingsplicht rusten. De aannemer dient ook te waarschuwen voor gebreken en ongeschiktheden van zaken die van de opdrachtgever afkomstig zijn zoals grondstoffen of hulpmiddelen.

Opdrachtgever beschermen

De waarschuwingsplicht van de aannemer wordt dus gezien als diens wettelijke plicht om de opdrachtgever te beschermen tegen het maken van fouten tijdens een bouwproject.

Tot hoever reikt de waarschuwingsplicht?

Die waarschuwingsplicht van de aannemer is zeker niet onbegrensd. Het gaat namelijk uitsluitend om fouten die de aannemer kende of had moeten kennen. Bij de beantwoording van de vraag of een aannemer een bepaalde fout had moeten kennen, kunnen veel factoren een rol van betekenis spelen. Daarbij wordt gedacht aan vragen als: hoe duidelijk is de fout te ontdekken geweest en hoe gespecialiseerd is de aannemer in de materie rond de desbetreffende fout? Een minder deskundige aannemer kan sneller fouten maken dan een zeer deskundige aannemer. Op die meer deskundige aannemer rust eerder een waarschuwingsplicht.

Deskundigheid opdracht

Een opdrachtgever mag ook meer van een aannemer verwachten indien die zich uitgeeft als meer deskundig op een bepaald werkterrein. De mate van deskundigheid aan de zijde van de opdrachtgever is voor het antwoord op de vraag of op de aannemer waarschuwingsplicht niet erg relevant. Met andere woorden, de aannemer kan zich niet eenvoudig verschuilen achter het standpunt dat de opdrachtgever voldoende kennis had om de fout ook zelf te kunnen ontdekken. Wel kan de deskundigheid van de opdrachtgever met zich meebrengen dat er sprake is van eigen schuld aan diens zijde.

Schade verdelen

Als de opdrachtgever mag worden geacht de fout ook zelf te hebben kunnen ontdekken, dan heeft de rechter de bevoegdheid om de schade tussen opdrachtgever en de aannemer te verdelen. Dit zoveel als mogelijk in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden in dat geval aan de schade heeft bijgedragen. Bijvoorbeeld in het geval waarin de opdrachtgever zelf een deskundige in de arm heeft genomen aan wie de fout eveneens is ontgaan. Een dergelijke uitkomst kan ook leiden tot een vordering waarvoor de deskundige door de opdrachtgever wordt aangesproken.

Eisen inhoud waarschuwing

Ook aan de inhoud van de waarschuwing zelf worden eisen gesteld. In de tot dusverre hierover gewezen rechtspraak is bepaald dat de waarschuwing duidelijk, gemotiveerd en uitdrukkelijk moet zijn. Of de waarschuwing aan die eisen voldoet moet van geval van geval worden beoordeeld en hangt ook af van de mate van deskundigheid die aan de zijde van de opdrachtgever wordt aangenomen. De aannemer kan naar de huidige stand van zaken zowel mondeling als schriftelijk waarschuwen. Het heeft uiteraard altijd de voorkeur om de waarschuwing schriftelijke te doen uitgaan zodat eenvoudiger door de aannemer kan worden aangetoond dat aan de waarschuwingsplicht is voldaan. Dat kan ook door een bevestiging van de mondeling ter gelegenheid van een bouwvergadering gegeven waarschuwing in de notulen daarvan de laten optekenen en door deze notulen met de opdrachtgever te delen.

Gevolgen niet naleven waarschuwingsplicht

Het niet naleven van de waarschuwingsplicht kan voor de aannemer verstrekkende consequenties hebben. De aannemer kan namelijk om die reden aansprakelijk worden gehouden voor de gevolgen die de schending van die verplichting met zich kan meebrengen.

Nieuw wetsartikel 2023 waarschuwingsplicht

Naar verwachting treedt in 2023 een nieuw wetsartikel in werking waarin de waarschuwingsplicht wordt aangescherpt. De bedoeling van de invoering van deze wetgeving is om de regels die toezien op aansprakelijkheid in geval van gebreken een stukje te verduidelijken.

7:754 BW

Het nieuwe wetsartikel (7:754 lid 2 BW) zullen extra eisen aan de waarschuwing van de aannemer worden gesteld. Er zal op papier of per elektronische post gewaarschuwd moeten worden. Of de aannemer ook kan volstaan met een verwijzing naar de notulen in het bouwverslag waarin diens mondelinge waarschuwing schriftelijk is opgetekend is onder het nieuwe wetsartikel naar mijn mening niet aan te raden.

De wetgever stelt ook, naar ik aanneem in de plaats van de hiervoor genoemde eis dat de waarschuwing “duidelijk” dient te zijn, de eis dat deze ondubbelzinnig is. De waarschuwing mag dus niet voor meerdere uitleg zijn. Ook moet de aannemer de opdrachtgever wijzen op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijkheid van het te realiseren werk.

Verplichtingen voor de aannemer

Op de aannemer zal de verplichtingen komen te rusten om de regels van dit nieuwe wetsartikel strikt op te volgen ten aanzien van consument-opdrachtgevers. De aannemer kan ten aanzien van deze groep opdrachtgevers dus niet met minder volstaan dan met een waarschuwing die aan al deze eisen voldoet. Ten aanzien van professionele opdrachtgevers is de aannemer niet verplicht om de eisen die door dit nieuwe artikel aan hem worden gesteld in acht te nemen als hij daarover andersluidende afspraken heeft gemaakt.

Zodra dit nieuwe wetsartikel in werking treedt, gelden de daarin genoemde eisen ook meteen voor aannemingsovereenkomsten die op dat moment al lopen. Het artikel is vanaf dat ogenblik ook van toepassing op alle situaties na de inwerkingtreding van de wetwijziging waarin wordt gewaarschuwd dan wel waarin gewaarschuwd had moeten worden.