Categorie: Huurrecht

Verhuurder: let op oneerlijk beding in huurovereenkomst!

Zeer recent heeft de rechtbank Amsterdam niet één, maar twee uitspraken gedaan over zaken die gingen over een oneerlijk beding in een huurovereenkomst. Deze uitspraken zorgden voor de nodige opschudding.

Is een huurder gehouden een eerlijk beding, dat in de plaats treedt van een oneerlijk beding, te aanvaarden?

Centraal in een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 26 september 2023 stond een beding dat de huurder verplichtte alle buitengerechtelijke incassokosten te voldoen in plaats van ‘alleen’ de standaard, beperktere wettelijke buitengerechtelijke incassokosten. Zo’n beding is een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG en wordt, als het door een rechter wordt getoetst, in principe altijd vernietigd.

Daarmee komt het dan geheel te vervallen en moet het buiten toepassing worden gelaten. Het kan, op basis van rechtspraak van het HvJ EU, dan in beginsel niet worden gematigd, ook niet worden vervangen door een redelijker beding. Het HvJ EU zegt daarover: “Indien de nationale rechter bevoegd zou zijn om de inhoud van oneerlijke bedingen die in een dergelijke overeenkomst voorkomen, te herzien, wordt mogelijk afbreuk gedaan aan de verwezenlijking van de lange termijndoelstelling van artikel 7 van richtlijn 93/13.

Die bevoegdheid zou er immers toe bijdragen dat de afschrikkende werking die voor verkopers uitgaat van een loutere niet-toepassing van dergelijke oneerlijke bedingen ten aanzien van de consument, wordt uitgeschakeld, aangezien deze verkopers in de verleiding zouden blijven om die bedingen te gebruiken in de wetenschap dat, ook al mochten deze ongeldig worden verklaard, de overeenkomst niettemin voor zover noodzakelijk, door de nationale rechter zou kunnen worden aangevuld en het belang van die verkoper dus gediend zou zijn.”.

De Amsterdamse kwestie

In de Amsterdamse kwestie stelde verhuurder stelde zich op het standpunt dat als het beding oneerlijk zou worden verklaard en geheel zou vervallen, dat ongewenste maatschappelijke gevolgen met zich zou meebrengen. Verhuurder vorderde wijziging van dit beding in de algemene voorwaarden.

Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelde toch wel verrassend: “Uit de wettelijke regeling voor huur van woonruimte, waaronder art. 7:213 BW, valt immers af te leiden dat huurder en verhuurder over en weer verplicht zijn zich als een goed verhuurder respectievelijk een goed huurder te gedragen. Dit brengt, wat de huurder betreft, mee dat deze onder de geschetste omstandigheden een aanbod van de verhuurder tot schrapping van het oneerlijke beding ter zake van de buitengerechtelijke kosten of tot vervanging van dit oneerlijke beding door een eerlijk beding behoort te aanvaarden, nu daarmee het doel van de Richtlijn die strekt ter bescherming van de consument en erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te verwijderen, wordt bereikt (r.o. 4.23).”

In normale mensentaal

Met andere woorden: de huurder kan volgens deze uitspraak onder omstandigheden worden gedwongen om een wel eerlijk beding te aanvaarden. Dat roept de nodige vragen op: is dit niet in strijd met de Europese rechtspraak op dit terrein? Als de huurder niet instemt met een voorgesteld eerlijk(er) beding, is dat dan een tekortkoming in de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen en rechtvaardigt dit dan ontbinding van de huurovereenkomst? En, wat breder gedacht, kan voor het geval een bepaalde afspraak zou kunnen worden vernietigd, een verplichting tot onderhandelen of zelfs verplicht aanvaarden van een redelijk(er) beding in huurovereenkomsten worden opgenomen? Stof tot nadenken! Echter, één kantonrechter maakt nog geen zomer. Bovendien is het denkbaar dat tegen deze uitspraak hoger beroep in wordt gesteld.

Een soortgelijke casus

Daarbij komt, dat de Rechtbank Amsterdam in een andere zaak – over een huurprijswijzigingsbeding – aanleiding heeft gezien om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Dit om zoveel mogelijk duidelijkheid te creëren, ook voor soortgelijke gevallen. De rechter stelt onder meer de vraag: “In de uitspraak van HvJ EU (…) is overwogen dat niet is toegestaan dat de rechter de inhoud van oneerlijke bedingen herziet, omdat daardoor de afschrikkende werking die uit gaat van het niet toepassen van een oneerlijk beding hierdoor vermindert. Betekent dit tevens dat indien een huurprijswijzigingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, dit beding in zijn geheel moet worden vernietigd en niet slechts voor dat deel dat als oneerlijk is aan te merken?”. We zijn erg benieuwd wat de Hoge Raad hierop gaat antwoorden. Misschien wel dat een algeheel buiten beschouwing laten toch wel wat ver gaat en opent de Hoge Raad daarmee de deur voor matiging of vervanging door iets anders. Het zou het speelveld behoorlijk veranderen! Wij volgen de ontwikkelingen uiteraard op de voet en houden je op de hoogte.

Vragen over een (oneerlijk) beding in jouw huurovereenkomst?

Heb jij vragen over een beding in jouw huurovereenkomst? Of heb jij hulp nodig bij het opstellen van een huurovereenkomst? Neem dan contact op met één van onze huurrechtspecialisten. Wij staan voor je klaar.