Uitzondering 'Didam' arrest: Grondverkoop aan woningcorporaties
In het spraakmakende Didam-arrest van 26 november 2021 oordeelde de Hoge Raad dat overheidslichamen bij de verkoop van onroerende zaken op grond van het gelijkheidsbeginsel aan potentiële gegadigden gelegenheid moeten bieden om mee te dingen. Overheden zijn daardoor niet meer vrij om één-op-één grond te verkopen aan een partij naar keuze. Overheden mogen alléén afzien van het bieden van gelijke kansen als bij voorbaat vast staat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.
Dit heeft geleid tot vele vragen, o.a. de vraag hoe het Didam-arrest moet worden toegepast bij verkoop van grond aan een woningcorporatie. Lees meer over deze uitzondering in de onderstaande blog.
Duidelijkheid voor woningcorporaties
Met een zeer recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 22 augustus 2022 (Rechtbank Midden-Nederland 22 augustus 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3350) lijkt daar voorzichtig meer duidelijkheid in te komen. Door de Voorzieningenrechter is, in kort geding, een uitspraak gedaan over een grondverkoop van de gemeente Almere aan Ymere. Daarin is door de Voorzieningenrechter een duidelijk kader gegeven voor de toepassing van het Didam-arrest bij verkoop van grond aan een woningcorporatie.
In de uitspraak overweegt de Voorzieningenrechter dat het belangrijk is dat:
- al op 30 januari 2020 door de gemeenteraad van Almere een besluit was gepubliceerd waarin zij instemde met de realisatie van extra sociale huurwoningen op de betreffende onroerende zaak;
- in de publicatie van de gemeente Almere van 17 juni 2022 waarin zij mededeling deed van het voornemen om tot verkoop van het betreffende perceel aan Ymere over te gaan de keuze van de gemeente voor een woningcorporatie voldoende was onderbouwd;
- de verkoop van het betreffende perceel bijdraagt aan de verwezenlijking van prestatieafspraken, de uitvoering van de wettelijke taak van de gemeente Almere en de behartiging van publieke belangen;
- de uitvoering van de taken door de woningcorporatie uit hoofde van de Woningwet met waarborgen is omkleed. Dit geldt niet voor private partijen.
Oordeel van de voorzieningenrechter
Op grond van deze overwegingen heeft de Voorzieningenrechter geoordeeld dat de gemeente Almere bij de grondverkoop voldoende gemotiveerd, een objectief, toetsbaar en redelijk criterium ten grondslag had gelegd aan de conclusie dat alleen een woningcorporatie voor de verkoop van het perceel in aanmerking kwam. Dat het perceel ook (voor een klein deel, aan de sociale woningbouw ondergeschikte) commerciële ruimte bevat, leidde niet tot een ander oordeel.
Opvallend in deze zaak
Interessant is dat in Almere meerdere woningcorporaties actief zijn. Daarom speelde ook de vraag of de gemeente Almere tot de conclusie mocht komen dat Ymere, als één van de drie in de gemeente Almere actieve woningcorporaties, als enige serieuze gegadigde voor de verkoop in aanmerking komt. Dit was volgens de Voorzieningenrechter het geval.
Met name omdat de prestatieafspraken zijn uitgewerkt in werkafspraken, waarin staat welke corporatie welke aantallen woningen op welke locatie zal realiseren. Onderdeel van de werkafspraken was dat Ymere sociale huurwoningen op het perceel zou ontwikkelen.
Naar het voorlopige oordeel van de Voorzieningenrechter ‘heeft de Gemeente hiermee, mede gelet op de aan haar in dit kader toekomende beleidsruimte, voldoende gemotiveerd een objectief, toetsbaar en redelijk criterium ten grondslag gelegd aan de conclusie dat slechts een woningcorporatie voor de verkoop van het perceel in aanmerking komt’.
Tegenargument
Het feit dat de afspraak dat het perceel aan Ymere zou worden verkocht voortvloeide uit een eerdere bouwclaim, zorgt ook niet voor een doorkruising van het gelijkheidsbeginsel omdat de overige woningcorporaties daarmee akkoord zijn gegaan.
Nog geen definitieve uitspraak
Het is een uitspraak in kort geding en daarmee naar zijn aard nog niet meer dan een voorlopig oordeel, maar de uitspraak is goed onderbouwd en ook in lijn met een recente brief van het ministerie van BZK naar aanleiding van het Didam-arrest (https://www.rijksoverheid.nl/documenten/brieven/2022/06/24/afschrift-brief-aan-gemeenten-over-onroerende-zaken-en-het-bieden-van-gelijke-kansen).
In deze brief wordt expliciet gesproken over de mogelijkheid om woningcorporaties als ‘preferente partners’ aan te merken voor werkzaamheden die op basis van de Woningwet expliciet aan woningcorporaties zijn opgedragen – zoals bijvoorbeeld de bouw van sociale huurwoningen.
Grondverkoop aan woningcorporaties
Het moet zich allemaal nog uitkristalliseren, maar de juridische praktijk lijkt in ieder geval voorlopig zo dat de overwegingen van de Voorzieningenrechter Midden-Nederland een solide eerste aanzet vormen bij de verdere ontwikkeling van jurisprudentie over grondverkoop aan woningcorporaties.
Woningcorporatie en advies nodig bij problematiek zoals deze?
Wil jij als woningcorporatie of als partij die bij deze problematiek betrokken is meer weten? Neem gerust contact op met Yur Advocaten. Onze specialisten zijn jou graag van dienst.
