Advies aan de Hoge Raad: horeca heeft recht op huurkorting wegens coronamaatregelen
Eerder schreven wij al dat de kantonrechter te Limburg prejudiciële vragen aan de Hoge Raad heeft gesteld over de vraag of van een huurder kan worden gevergd dat hij ongewijzigd alle huurpenningen (huurkorting) moet betalen in de periode dat hij (tijdelijk) de deuren heeft moeten sluiten vanwege de coronamaatregelen.
Huurkorting vanwege corona
Op 30 september jl. heeft de Procureur-Generaal zijn advies aan de Hoge Raad gegeven over hoe de prejudiciële vragen volgens hem moeten worden beantwoord (ECLI:NL:PHR:2021:902).
De Procureur-Generaal is van mening dat een gedwongen sluiting van de horeca, maar ook van bijvoorbeeld de winkels, in verband met de coronapandemie in beginsel is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Kort gezegd meent hij dat de huurder niet het genot heeft verkregen dat de huurder mocht verwachten. Daar komt bij dat dit niet volledig aan de huurder is toe te rekenen.
De vraag of dit moet leiden tot een (tijdelijke) huurprijsvermindering moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) (in verbinding met artikel 7:207 BW (huurvermindering)).
Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten huurovereenkomsten waarbij de huurder voor zijn omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.
Of dat er in een concrete situatie sprake moet zijn van huurprijsvermindering, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In beginsel kan de coronacrisis leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering. De Procureur-Generaal vindt dat dit moet worden gebaseerd op het nadeel. Het nadeel is volgens hem het omzetverlies dat de huurder lijdt door de coronamaatregelen. Hierbij kan rekening worden gehouden met het bedrag dat de huurder aan coronasteun (TVL) heeft ontvangen. Waarbij naar zijn mening het uitgangspunt is dat het nadeel gelijkelijk (50/50) wordt verdeeld tussen de huurder en de verhuurder.
De Procureur-Generaal geeft daarbij aan dat omstandigheden die los staan van de coronacrisis kunnen rechtvaardigen dat van voornoemde berekeningsmethode wordt afgeweken. Denkbaar is bijvoorbeeld een verhuurder die slechts één pand verhuurt en een aanzienlijke financieringslast heeft ten aanzien van dat pand.
Het is nu afwachten of de Hoge Raad het advies van de Procureur-Generaal volgt. We houden je op de hoogte! Mocht jij ondertussen toch nog vragen hebben, neem dan contact op met ons.
