Het grote huurrechtoverzicht van 2024 en een voorspelling voor 2025
Het jaar 2024 was een bewogen jaar voor het huurrecht, met ingrijpende wetswijzigingen en rechterlijke uitspraken die het afgelopen jaar grote gevolgen hadden voor verhuurders, huurders en de vastgoedmarkt. Huurrechtadvocaat Koert Gobbens blikt terug op enkele ontwikkelingen. Hij bespreekt onder andere de uitspaak van de Hoge Raad over het Huurprijsverhogingsbeding met opslagpercentage, de Wet Vaste Huurcontracten en de Wet Betaalbare Huur. Daarnaast schrijft Koert over de voorspellingen omtrent het huurrechtoverzicht van 2025.
Huurrecht overzicht 2024
Wet Vaste Huurcontracten
Op 1 juli 2024 is de Wet Vaste Huurcontracten ingegaan. Met deze wet is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer de norm. Met andere woorden: dat huurders van zelfstandige woonruimtes én van onzelfstandige woonruimtes (zoals kamers) vanaf de aanvang van de huurovereenkomst huurbescherming genieten. Dat betekent dat de verhuurder, andere mogelijke beëindigingsgronden daargelaten, een wettelijke opzeggingsgrond nodig heeft om de huurovereenkomst rechtsgeldig te kunnen opzeggen.
Toch zijn er wel wat uitzonderingen. Want hoewel deze wet de huurcontracten voor onbepaalde tijd weer tot uitgangspunt maakt, zijn er nog steeds situaties waarin tijdelijke huurcontracten toegestaan zijn. Verhuurders kunnen tijdelijke contracten afsluiten voor bepaalde doelgroepen, zoals bijvoorbeeld:
- Studenten die tijdelijk in een andere plaats huren voor hun studie;
- Gescheiden ouders die tijdelijk een woning huren om dicht bij hun kinderen te wonen.
- Huurders met wie de verhuurder een zogenaamd ‘tweede kans-contract’ aangaat: een eerdere overeenkomst is dan beëindigd, bijvoorbeeld omdat er een betalingsachterstand was of huurder overlast veroorzaakte en met het nieuwe contract krijgt iemand dan de letterlijke tweede kans;
- Huurders die tijdelijk moeten verhuizen vanwege renovatie of dringende werkzaamheden;
- Mensen die uitstromen uit maatschappelijke opvang of zich in een sociale noodsituatie bevinden.
Let op! Tijdelijke huurovereenkomsten kunnen voor alle type woningen worden gesloten voor de duur van maximaal twee jaar
De (oude) mogelijkheid tot het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten voor onzelfstandige woningen voor de duur van maximaal vijf jaar is vervallen. En: huurovereenkomsten voor dezelfde woning, met dezelfde huurder, kunnen maar één keer tijdelijk worden gesloten.
Voor deze tijdelijke contracten geldt nog steeds dat deze van rechtswege eindigen op de overeengekomen einddatum, als de verhuurder maar wel over die einddatum informeert. En dat dan niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand vóór de einddatum de huurder.
Spijtig genoeg, heeft de wetgever ‘arbeidsmigranten’ niet toegevoegd aan de mogelijke situaties waarin een tijdelijke overeenkomst kan worden gesloten.
Wat nog steeds wel ook mogelijk is, is om een tijdelijke overeenkomst te sluiten bij:
- Het huren van een woning die tijdelijk leeg staat. Bijvoorbeeld als de woning te koop staat en de eigenaar al is verhuisd. Bij toestemming van de gemeente mag de woning tijdelijk verhuurd worden volgens de Leegstandwet;
- Het huren van een woning van iemand die tijdelijk afwezig is. Bijvoorbeeld als zij een lange reis maken of werken in het buitenland.
- Hospita(ver)huur. De huurder woont in dezelfde woning als de verhuurder.
- Het huren van een woning voor een korte periode (‘naar aard van korte duur’). Bijvoorbeeld een vakantiewoning of short stay verhuur.
Wet betaalbare huur
De Wet Betaalbare Huur, die ook per 1 juli 2024 in werking trad, richt zich op het betaalbaar maken van huurwoningen voor middeninkomens. Stokpaardje van kabinet Rutte IV. Waar blijft de tijd.
De Wet betaalbare huur heeft het woningwaarderingsstelsel (“WWS“) uitgebreid. Het WWS gebruikt een aantal objectieve criteria om punten toe te kennen aan een woonruimte, zoals de WOZ-waarde van de woning, het energielabel, het aantal en de grootte van de kamers en de buitenruimtes die bij de woning horen. Dit puntenaantal bepaalt de maximale huurprijs die voor een woonruimte mag worden gevraagd.
Tot 1 juli 2024 werd de huurprijs alleen gemaximeerd voor woningen met een aanvangshuurprijs tot en met de liberalisatiegrens van € 879,66, gelijk aan 147 punten. Dit zijn de ‘sociale huurwoningen’. Woningen boven de liberalisatiegrens waren ‘vrije sectorwoningen’.
De Wet betaalbare huur breidde het WWS per 1 juli 2024 uit met ‘middenhuurwoningen’. Woningen met een kwaliteit tussen de 144 en 186 punten. Laatstgenoemd puntenaantal is momenteel gelijk aan een aanvangshuurprijs van € 1.157,95. Per 1 juli 2024 is dit de nieuwe liberalisatiegrens en vallen alleen huurwoningen met 187 punten of meer in de vrije huursector. Alleen voor deze woningen mag de verhuurder zelf bepalen welke huur hij vraagt. Alles daaronder is dus gereguleerd. De Wet betaalbare huur is ‘dwingend recht’. Er mag simpelweg niet van worden afgeweken. Dus ook al tekent de huurder er zwart op wit voor dat hij akkoord gaat met een hogere huur dan afgesproken, dan nog moet – als huurder ‘piept’ of er een controle plaatsvindt – deze huur worden teruggedraaid naar de maximaal toegestane huur.
Let op: de Wet betaalbare huur verplicht verhuurders per 1 januari 2025 om bij nieuwe huurovereenkomsten de puntentelling van de woning te overleggen aan de huurder
Daardoor moet het voor de huurder meteen inzichtelijk worden of de huurwoning tot het gereguleerde segment behoort en de huurprijs moet worden gemaximeerd.
Ook de toetsingsmogelijkheden bij de Huurcommissie zijn uitgebreid. Als de huurwoning minder dan 187 punten waard is, kan de Huurcommissie altijd op verzoek van de huurder de actuele huurprijs verlagen. Deze regel geldt alleen voor alle nieuwe huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2024 zijn gesloten, en toen al bestaande huurovereenkomsten waarbij de woning minder dan 144 punten waard is. Op al voor 1 juli 2024 bestaande huurovereenkomsten voor huurwoningen die geliberaliseerd zijn, en waarbij de woning tenminste 145 punten waard is, is de Wet betaalbare huur niet van toepassing.
Spanningen uit de vastgoedsector
De invoering van de nieuwe huurwetten heeft veel negatieve reacties opgeleverd, vooral vanuit de vastgoedsector. Klaas Knot, de president van de Nederlandsche Bank (DNB), uitte zijn zorgen over de Wet Vaste Huurcontracten en de Wet Betaalbare Huur, die volgens hem de flexibiliteit van de vastgoedmarkt ernstig beperken. Knot benadrukte dat deze wetgevingen kunnen leiden tot hogere kosten voor vastgoedbeleggers en de woningmarkt kunnen verstoren, omdat verhuurders minder vrijheid hebben in het bepalen van huurprijzen en het sluiten van contracten. Deze bezorgdheid wordt gedeeld door veel vastgoedbeleggers, die vrezen dat de nieuwe regelgeving hun rendementen zal aantasten, vooral in de vrije sector.
Uitpondgolf
In de media zien we verschillende berichten over de ‘uitpondgolf’. Nieuwe regelgeving leidt tot minder inkomsten, dus verhuurders gaan verkopen. Die gedachte. Hoe zit het eigenlijk daarmee? Is daar (al) sprake van? In de praktijk ziet Koert vooral dat verhuurders toch op twee gedachten hinken: ja, er zijn verhuurders die al besloten hebben om hun huurwoningen, die naar verwachting onrendabel worden, te verkopen zodra de zittende huurder vertrekt. Tegelijkertijd: er zijn ook verhuurders die afwachten en kijken hoelang de erfenis van De Jonge blijft staan. Er wordt van alles geroepen, maar dat vindt Koert te prematuur.
Het fenomeen uitponding is echt geen plotselinge golf, maar een geleidelijk en gestaag proces. Afwachten dus. Wat hierbij niet onbenoemd mag blijven, is dat het ministerie van Financiën in december 2024 liet weten dat het nieuwe box 3-stelsel op z’n vroegst pas in 2028 wordt ingevoerd. Deze maatregel slaat een gat in de begroting van 2,4 miljard euro. Het kabinet zoekt hiervoor dekking door het fictieve rendement waarover nu belasting wordt betaald fors te verhogen naar 7,66 procent. Voor 2026 ligt waarschijnlijk nog een verdere verhoging in het verschiet. Brancheclub Vastgoed Belang vreest dat de box 3-plannen ‘desastreuze gevolgen’ heeft voor particuliere woningverhuurders. De uitpondgolf zal hierdoor flink aan kracht toenemen, met een verder krimpend huuraanbod tot gevolg, stelt Vastgoed Belang. We gaan het beleven!
Definitieve zelfstandige woonruimte
Met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur kwam ook enorme onduidelijkheid over de definitie van zelfstandige woonruimte. Als gevolg van een nieuwe definitie lijkt het erop dat van een zelfstandige woning alleen sprake zou zijn als die bewoond wordt door twee personen, of door drie personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Met mogelijke drastische gevolgen voor situaties waar wordt verhuurd aan woningdelers.
Om te bepalen of de puntentelling voor kamerverhuur of voor zelfstandige woonruimte van toepassing is, zou gekeken moeten worden naar het aantal bewoners en – bij meer dan 2 bewoners – de vraag of zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Of de soep ook echt zo heet wordt gegeten? De Huurcommissie heeft inmiddels laten weten dat zij de ‘nieuwe’ definitie uitlegt. in lijn met de toelichting die de Minister in de Eerste en Tweede Kamer heeft gegeven: het is geen nieuwe definitie, maar een voortzetting van het bestaande beleid van de Huurcommissie. Het beleid van de Huurcommissie was – en blijft dus – dat naar alle omstandigheden van het geval wordt gekeken om te bepalen of sprake is van de verhuur van een zelfstandige woonruimte of van kamerverhuur. Niet sec naar het aantal poppetjes. Maar, opgelet: met alle respect voor de Huurcommissie, zij is niet de enige partij die hierover een beleid zal moeten vormen: de kantonrechter of de gemeente zou een andere uitleg aan de wet kunnen geven.
Niet te vroeg gejuicht
29 november 2024 kwam de Hoge Raad met een mooi Sintcadeau (of zo u wilt: vroeg kerstcadeau) voor verhuurders van woonruimte. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het opslagpercentage bovenop de CPI indexering niet is aan te merken als oneerlijk beding [ECLI:NL:HR:2024:1780, Hoge Raad, 24/00169]. Dit heeft voor verhuurders van woonruimte tot gevolg dat ze niet hoeven te vrezen voor massaclaims van huurders en ook niet het risico lopen tot het einde van een huurovereenkomst aan de aanvangshuurprijs vast te zitten.
Voorafgaand aan deze uitspraak van de Hoge Raad was er veel onduidelijkheid ontstaan over huurprijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte op grond waarvan de huurprijs bovenop de reguliere verhoging op grond van de CPI index met een vast opslagpercentage wordt verhoogd. Opslagpercentages, variërend van 1% tot 5%. Het is al lange tijd, ook volgens ROZ-model, heel gebruikelijk een dergelijke opslag in de huurovereenkomst op te nemen. De laatste anderhalf jaar kwam echter veel rechtspraak los waarin kantonrechters ambtshalve overgingen tot het toetsen van (onder andere) deze indexeringsbedingen aan de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Vaak – maar niet altijd en de rechtbank Rotterdam oordeelde bijvoorbeeld anders dan de rechtbank Amsterdam – werd geoordeeld dat het extra opslagpercentage bovenop de reguliere CPI indexering oneerlijk was. Met potentieel vergaande gevolgen voor verhuurders van woonruimte.
Strikte uitleg
Een strikte uitleg van de richtlijn brengt namelijk mee dat een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding geacht wordt nooit te hebben bestaan. Dan houden huurprijsverhogingen uit het verleden geen stand en kan de huurprijs in de toekomst ook niet meer worden verhoogd. Zeker nu de tijdelijke huurovereenkomst is uitgebannen en huurovereenkomsten dus in principe voor onbepaalde tijd worden gesloten, is een dergelijk gevolg zeer ingrijpend. Een gevolg dat verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst bovendien in alle redelijkheid niet kon weten. Daarbij komt dat huurder recht heeft op terugbetaling van te veel betaalde huur (tenzij verjaard) en als de huurder daar een beroep op doet ook kan worden verrekend met een eventuele huurachterstand (NB: verjaring speelt dan geen rol).
De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam zag (gelukkig!) aanleiding om vragen te stellen aan de Hoge Raad. De Hoge Raad oordeelde dus dat een opslagbeding op zichzelf niet oneerlijk is en een opslagbeding met een opslag van maximaal 3% evenmin. Dit percentage kan in redelijkheid nodig zijn om de verhuurder in staat te stellen de doelen van het opslagbeding te bereiken, terwijl de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft.
Huurrechtoverzicht 2025
Tip van huurrecht advocaat Yur
De uitspraak van de Hoge Raad is zeker voor verhuurders in de zaken met bestaande, oudere contracten enorm positief. Betekent dit nu dat het per definitie altijd goed gaat als ook in nieuwe overeenkomst zo’n beding wordt opgenomen? Nee, die conclusie kunnen we helaas zeker niet trekken. De Hoge Raad zegt zelf al dat in individuele gevallen een andere beoordeling nodig kan zijn, afhankelijk van specifieke omstandigheden die speelden bij het sluiten van de overeenkomst.
Bedenk bovendien ook goed dat voor elk huursegment (sociaal, middenhuur, vrije sector) de wettelijke regeling anders is. De maximale huurverhoging is op dit moment in elk segment wettelijke gemaximeerd. Bovendien is het sinds de invoering op 1 juli 2024 van de Wet betaalbare huur verboden om in de huurovereenkomst een hoger percentage te vermelden dan wettelijk is toegestaan. Dat geldt ook voor de vrije sector. De gemeente kan daarop met ingang van 1 januari 2025 handhaven door het opleggen van een boete en een last onder dwangsom. Dat betekent dat het toch weinig zinvol lijkt om in de huurovereenkomst een indexatiepercentage plus een opslagpercentage te vermelden.
Aansluiten bij wettelijke maximering
Beter is om aan te sluiten bij de wettelijke maximering. Huurcontracten zijn duurcontracten en kunnen zich dus over een onvoorspelbaar langere periode uitstrekken. De wettelijke maximering van de huurverhoging in de vrije sector is tijdelijk en eindigt op 30 april 2029. Hoe gaan we om met de situatie dat een nu afgesloten huurovereenkomst ook na 30 april 2029 doorloopt en de wet niet wordt verlengd? Yur adviseert om een opslagbeding op te nemen onder de voorwaarde dat er t.z.t. geen wettelijke regulering meer is. Omdat niet voorspelbaar is hoe de politiek de komende tijd zal omgaan met de regulering van het middensegment, de erfenis van minister Huge de Jonge is zeker nog geen vaststaand gegeven, is het ook voor dit segment verstandig om er rekening mee te houden dat de wettelijke maximering in de toekomst weer wordt afgeschaft
Verdere juridische voorspellingen 2025
Grote vraag is, beter gezegd: grote vragen zijn, wat we in 2025 allemaal kunnen en mogen verwachten. Ik heb geen glazen bol op mijn bureau staan en Nostradamus neemt zijn telefoon niet meer op, maar toch waag ik me aan een voorzichtige vooruitblik. Hieronder het huurrechtoverzicht van 2025.
Onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte
Ook in 2025 zijn er weer veel ontwikkelingen om te volgen en, waar nodig, beleid op aan te passen. Neem bijvoorbeeld de nieuwe definitie en het onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte, zoals hiervoor al aangestipt. Hoe gaat de rechtspraak daar (uiteindelijk) mee om? Het zou zomaar weer eens voer kunnen zijn voor prejudiciële vragen aan de Hoge Raad.
En hoe actief gaan gemeenten controleren of huurcontracten volgens de regels zijn en handhaven als dat niet zo is? Als gezegd: de verhuurder moet verplicht bij elk contract een huurpuntentelling doen inclusief de berekening (deze kan men maken op de website van de Nederlandse Huurcommissie). De huurder is verplicht een kopie van het huurcontract inclusief die huurpuntenberekening in te leveren bij de gemeente. Daardoor kan de gemeente ambtenaar direct zien of een huur afwijkt van de maximaal toegestane huur en als dat zo is dan kan de gemeente direct handhaven. Een verhuurder kan dan ook een flinke boete krijgen.
Inflatie
Ook altijd interessant: wat gaat de inflatie doen? In haar najaarsraming van december 2024 meldt DNB dat de inflatie in Nederland hoger blijft dan in de eurozone. Onder andere door huurstijgingen. In 2025 verwacht DNB opnieuw een significante bijdrage van de huurstijging aan de inflatie. De huren in Nederland stijgen mee met de gemiddelde loonstijging. Zolang de loongroei in Nederland hoog blijft, kan de huurstijging daarom ook hoog zijn.
Over huurstijgingen gesproken: op 17 december 2024 zijn de maximale huurverhogingspercentages voor de verschillende segmenten bekend gemaakt. Kort en goed: voor de sociale huurwoningen 5%, voor de middenhuur 7,7% en voor de vrije sector 4,1%. Met name voor de middenhuur een potentieel fikse stijging dus!
Wetvoorstel modernisering servicekosten
Tot slot – maar zonder hiermee volledig te zijn hoor – wordt ook het wetsvoorstel modernisering servicekosten door Koert met belangstelling gevolgd. Het kabinet wil huurders van woonruimte – want daar geldt dit voor, tegelijkertijd is dan ook de vraag of het een reflexwerking gaat hebben op bedrijfsruimte – beter beschermen tegen onterechte of te hoge servicekosten. Belangrijke wijzigingen zijn de invoering van een limitatieve lijst van toegestane servicekosten in het Besluit servicekosten en expliciete vastlegging in het Burgerlijk Wetboek dat servicekosten alleen daadwerkelijke kosten mogen zijn, met een redelijke vergoeding. Daarnaast krijgt de Huurcommissie meer bevoegdheden.
Zij mag straks het voorschotbedrag voor alle servicekosten toetsen, waar dit nu alleen geldt voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Deze aanpassingen moeten leiden tot meer duidelijk, tot vermindering van geschillen en tot vereenvoudiging van de handhaving. Een van de kernpunten van het wetsvoorstel is de invoering van een limitatieve lijst van categorieën zaken en diensten die als servicekosten mogen worden doorberekend. Staat het niet op de lijst? Jammer dan! Maar, tegelijkertijd toch ook weer onduidelijkheid. Hoewel de lijst een limitatief karakter krijgt, blijft het volgens de minister in sommige gevallen noodzakelijk om open normen te hanteren. Voor categorieën als roerende zaken, die moeilijk volledig op te sommen zijn, blijft ruimte bestaan voor interpretatie.
Hebben wij wel goed nagedacht in Den Haag? Voor verhuurders met speciale woonvormen, zoals zorgwoningen of seniorencomplexen, kan de limitatieve lijst problematisch zijn. Verhuurders bieden bijvoorbeeld extra diensten aan ouderen Als deze diensten niet meer als servicekosten kunnen worden aangemerkt, kunnen verhuurders zich gedwongen voelen om deze af te schaffen. Dit zou ten koste gaan van die kwetsbare groepen. Door te werken met een limitatieve lijst wordt een keurslijf geïntroduceerd, dat te beperkend kan werken zonder dat dat echt de bedoeling is. Verhuurders in het geliberaliseerde segment, die vaak luxere voorzieningen aanbieden zoals conciërgediensten, beveiligde parkeerplaatsen of sportschoolfaciliteiten, lopen ook een risico.
Tot slot over het huurrechtoverzicht van 2024 / 2025
Het huurrecht is en blijft een rechtsgebed waar veel valt te beleven. Yur Advocaten volgt de ontwikkelingen op de voet en denkt graag met u mee. Meer weten over huurrechtoverzicht van 2025? Team Vastgoed is jou graag van dienst. Neem contact op met huurrecht advocaat Koert Gobbens.
