Didam II: Handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel grondslag voor schadevergoeding
In een eerdere blog hebben wij de problematiek die aan het Didam-arrest ten grondslag ligt besproken. De Hoge Raad oordeelde in dat arrest dat overheidslichamen bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten (zoals koopovereenkomsten) de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (zoals het gelijkheidsbeginsel) in acht moet nemen. Dit heeft tot gevolg dat overheden niet meer vrij zijn om één-op-één grond te verkopen aan een partij naar keuze. Op 14 november 2024 heeft de Hoge Raad zich wederom uitgelaten over deze zaak. Kort en goed komen in het Didam II-arrest de volgende drie rechtsvragen aan bod:
- Gelden de regels die in het Didam-arrest zijn geformuleerd ook voor overeenkomsten die het overheidslichaam vóór de datum van dat arrest is aangegaan?
- Wat is het gevolg van het niet-naleven van de regels die volgen uit het Didam-arrest?
- Zijn de Didam-regels ook van toepassing als het overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin (objectieve) zakelijke voorwaarden zijn gesteld waaraan slechts één partij kan voldoen?
Het temporale bereik van de Didam-regels
De Hoge Raad oordeelt naar aanleiding van de eerste vraag dat de Didam-regels ook van toepassing zijn op handelen van een overheidslichaam vóór het Didam-arrest. Ook ten aanzien van het aangaan van koopovereenkomsten die voor 26 november 2021 zijn gewezen, hadden overheidslichamen dus het gelijkheidsbeginsel in acht moeten nemen.
De gevolgen van handelen in strijd met de Didam-regels
Het antwoord op de tweede vraag is voor de praktijk het meest van belang. De Hoge Raad oordeelt ten aanzien daarvan dat het niet in acht nemen van de Didam-regels niet tot nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst leidt. Een koopovereenkomst die is aangegaan zonder dat het gelijkheidsbeginsel in acht is genomen blijft dus ‘gewoon’ in stand. Het handelen van het overheidslichaam wordt door de Hoge Raad in beginsel wel als onrechtmatig bestempeld.
Dit kan tot gevolg hebben dat het overheidslichaam verplicht kan worden de schade te vergoeden die de benadeelde partij heeft geleden doordat het gelijkheidsbeginsel niet in acht is genomen. Verder oordeelt de Hoge Raad dat het overheidslichaam kan worden verboden om tot verkoop of levering aan een andere partij over te gaan, zolang dat nog niet is gebeurd. Een kort geding lijkt daarvoor de meest aangewezen route.
De Didam-regels bij een ontwikkeld plan dat leidt tot één serieuze gegadigde
Met de derde vraag wordt verkapt aan de orde gesteld of het een overheidslichaam vrij staat om een ontwikkelingsplan of ruimtelijk plan vast te stellen dat objectieve voorwaarden bevat waaraan slechts één partij kan voldoen. De Hoge Raad oordeelt dat dit het geval is. Wél moet het overheidslichaam ook dan de Didam-regels in acht nemen. In de praktijk komt dit er op neer dat het overheidslichaam de verkoop op zodanige wijze bekend moet maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Verder moet het overheidslichaam daarbij motiveren waarom hij meent dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Andere potentiële gegadigden worden zo in de gelegenheid gesteld om alsnog aanspraak te maken op de onroerende zaak.
Schadevergoeding of verkoop of levering voorkomen?
Wil of had je een onroerende zaak van een overheidslichaam willen kopen, terwijl zij het aan een ander gaat verkopen of heeft verkocht? Twijfel jij of het overheidslichaam jou voldoende de ruimte heeft geboden om mee te dingen naar die onroerende zaak? Neem dan contact op! Wellicht kan de verkoop of levering nog worden gefrustreerd of kan schadevergoeding worden verkregen.
