Het financieringsvoorbehoud en de verplichtingen van de koper
Bij de aankoop van een woning door een particulier is het niet ongebruikelijk dat ontbindende voorwaarden worden opgenomen in de koopovereenkomst. Een veel gebruikte ontbindende voorwaarde is het financieringsvoorbehoud. Zeker nu dalende reële inkomens, snel stijgende rentes en een dreigende recessie een abrupt einde lijken te maken aan de hausse op de huizenmarkt, krijgt een koper ook weer meer ruimte voor het opnemen van zo’n voorbehoud.
Wat is het doel van een financieringsvoorbehoud?
Het doel van een financieringsvoorbehoud is om de koper tijd te geven om na de koop een hypothecaire financiering voor de verkochte woning af te sluiten. Als de koper binnen de daartoe overeengekomen termijn geen financiering rond krijgt, kan hij de koopovereenkomst in principe ontbinden. Maar; dat kan natuurlijk niet zomaar.
Voorwaarden ontbinden koopovereenkomst
Aan een financieringsvoorbehoud is inherent dat op de koper een inspanningsverplichting rust om de benodigde financiering te verkrijgen. De koper moet wel kunnen laten zien dat hij serieuze inspanningen heeft verricht om de woning te verwerven. Er mag niet te lichtvaardig een beroep op het voorbehoud worden gedaan. Om goed te kunnen toetsen of de koper hieraan heeft voldaan, is het raadzaam om in de koopovereenkomst goed vast te leggen wat exact van een koper wordt verwacht.
Documentatieplicht
Vaak is al standaard opgenomen dat het inroepen van het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd dient te geschieden. Maar, wat is dan ‘goed gedocumenteerd’? En tot welk bedrag mag eigenlijk een financiering worden aangevraagd? Kan daar bijvoorbeeld ook de benodigde financiering voor zonnepanelen, een nieuwe badkamer en een nieuwe keuken in worden meegenomen? Om discussies te voorkomen, is het handig om dit goed en helder op te schrijven in de koopovereenkomst.
Welke aspecten leg je in een koopcontract vast?
Om discussies met de koper over het al dan niet terecht inroepen van het financieringsvoorbehoud zoveel mogelijk te voorkomen, is het nuttig om in ieder geval de volgende aspecten in het koopcontract vast te leggen:
- Een termijn waarbinnen de koper de financiering rond moet krijgen. Als de koper na die termijn in financiële problemen komt waardoor hij het huis niet meer kan kopen is dat, hoe vervelend het ook is, niet het probleem van de verkoper.
- De wijze waarop een beroep op het financieringsvoorbehoud moet worden gedaan.
- De hoogte van het bedrag waarvoor, als het niet wordt gefinancierd, een beroep op het financieringsvoorbehoud behoud kan worden gedaan. Dat kan gelijk zijn aan de koopsom (plus k.k.), maar ook lager of hoger. Het is maar wat u afspreekt;
- De inhoud van de afwijzing van de geldverstrekker en de daaraan te stellen eisen of de onderbouwing daarvan.
Niet voldaan aan de documentatieplicht?
Het niet voldoen aan de documentatieplicht betekent niet per definitie dat een partij in de gegeven omstandigheden van het geval niet aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan en dit verkoper niet kenbaar was of had kunnen zijn. In een zaak die mr. Koert Gobbens recent behandelde en waar het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 27 september 2022 uitspraak deed (Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 27 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3271), speelden veel van voornoemde onderdelen een rol. Kopers – toen het eenmaal een procedure werd bijgestaan door mr. Koert Gobbens – hadden een financiering aangevraagd voor een hoger bedrag (€ 395.000,00) dan waar het financieringsvoorbehoud op zag (€ 362.500,00). Daarmee hadden ze niet aan de (contractuele) documentatieplicht voldaan. Toch oordeelde het Hof dat de koop rechtsgeldig was ontbonden.
Dit, met name, omdat aan de hand van diverse stukken kon worden aangetoond dat de oorzaak van het niet verkrijgen van een financiering voor de woning was gelegen in (i) de inkomstenbron en/of (ii) het onderpand van de woning en dat bij beide afwijzingen toch geen hypotheek zou worden verstrekt, ongeacht het bedrag van € 362.500,00 of € 395.000,00. Met andere woorden, kopers hadden nimmer een financiering voor de woning kunnen krijgen. Daarbij kwam dat kopers meer banken benaderden dan ze contractueel hadden hoeven te doen en zelfs nog hadden aangeboden om de woning eerst te gaan huren. Kopers hadden bepaald niet stilgezeten.
Boete en (aanvullende) schade
Wat als de koper geen beroep (meer) kan doen op het financieringsvoorbehoud, maar toch niet aan zijn afnameverplichting voldoet? We denken dan al snel aan boete en schade. Daar gaan we in een latere blog graag op in!
Hoe kan Yur jou helpen?
Als verkoper van onroerend goed kunt u tegen diverse (potentiële) problemen aanlopen, ook nadat er handtekeningen onder de overeenkomst zijn gezet. Wanneer beroept de koper zich nu wel of niet terecht op een financieringsvoorbehoud? Yur is jou graag van dienst, zowel bij het adviseren voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, als bij eventuele problemen daarna. Meer weten? Neem gerust contact met ons op.
