Boete koopovereenkomst woning
Als je een woning koopt of verkoopt, staat er doorgaans een boeteclausule in de koopovereenkomst. Die bepaalt dat als een van de partijen de koopovereenkomst niet naar behoren nakomt, dat er dan een ingebrekestelling kan worden gestuurd. Wordt er vervolgens nog niet nagekomen, dan kan aanspraak worden gemaakt op een boete. Ook kan de koopovereenkomst ontbonden worden. Onze vastgoedrecht advocaten leggen uit hoe het zit met de boete in de koopovereenkomst van een woning.
Boete bij een koopwoning: eerst een ingebrekestelling
Voordat de boete gaat lopen, moet er sprake zijn van een tekortkoming. Vervolgens moet er een nog ingebrekestelling gestuurd worden en gaat een termijn van 8 dagen lopen. In de koopovereenkomst staat hoe dat moet. Vaak is dat met een aangetekende brief of met een deurwaardersexploot.
Koopovereenkomst niet nagekomen: boete
Als er na 8 dagen nog steeds niet is nagekomen, dan kan de andere partij kiezen. De keuze is dan tussen de koopovereenkomst ontbinden of nakoming verlangen. Bij ontbinding heeft de partij die ontbindt meestal recht op een boete van 10% van de koopsom. Als er nakoming wordt gevorderd, dan gaat er een dagboete lopen. Die bedraagt 3 promille (0,3%) van de koopsom. Het kan zijn dat in de specifieke koopovereenkomst andere boetes zijn bepaald of dat is afgeweken van de gebruikelijke model koopovereenkomsten.
Boete in NVM-overeenkomst
Voor een woningtransactie wordt doorgaans namelijk een model koopovereenkomst gebruikt. Meestal wordt daarvoor de model NVM-koopovereenkomst gebruikt. Dat model wordt gebruikt door makelaars die aangesloten zijn bij de grotere beroepsorganisaties, zoals VBO Makelaar, NVM of Vastgoedpro.
NVM-koopovereenkomst
In de regio Amsterdam teken je de koopovereenkomst bij de notaris. Die gebruikt het Amsterdamse model koopovereenkomst. Met betrekking tot de boete is het grootste verschil tussen die modellen dat de dagboete van 3 promille bij de NVM-koopovereenkomst is gemaximeerd tot 10% van de koopsom: na iets meer dan 33 dagen is dus de volledige boete verbeurd. Het Amsterdamse model kent geen maximum. Daarbij is het dus oppassen geblazen. De boete kan in theorie zelfs meer worden dan de koopsom.
Matiging van boete koopovereenkomst woning
In de wet staat dat een boete onder omstandigheden kan worden gematigd. Uit de rechtspraak blijkt echter dat dit bij een boete op grond van een koopovereenkomst woning niet snel gebeurt. De reden daarvoor is namelijk dat de boete namelijk een belangrijke prikkelfunctie heeft. De dreiging van de boete moet dus zodanig zijn, dat de andere partij ook daadwerkelijk zijn best doet de overeenkomst na te komen. Als de rechter dan makkelijk tot matiging over zou gaan, dan is die prikkelfunctie weg.
Boete koopovereenkomst woning: voor welke tekortkomingen?
De boete is een sanctie op alle tekortkomingen in de nakoming van de koopovereenkomst. Meestal zien we echter dat het dan gaat om het verzuim om de waarborgsom te storten of bankgarantie te stellen.
Boete uitgewerkt na levering
Ongeacht de tekortkoming, is oplettendheid geboden. Onder andere van belang is dat de boeteclausule is uitgewerkt na de levering. Als het er dus op lijkt dat de verkoper niet naar behoren kan gaan leveren, bijvoorbeeld omdat er sprake blijkt te zijn van verborgen gebreken, kan het verstandig zijn om als koper de levering niet te aanvaarden, zodat de boete kan blijven lopen.
Opgelet: wie was eerder in verzuim, koper of verkoper?
Echter schuilt daar ook weer een risico in. Want als de koper ernaast zit en later blijkt dat de verkoper wel naar behoren zou leveren, dan kan dat betekenen dat de koper in schuldeisersverzuim is gekomen. Als die dan ook in gebreke is gesteld, dan gaat de koper op zijn beurt de boete verbeuren. Neem daarom op tijd contact met ons op om je te laten adviseren. De advocaat kan dan bovendien zorgen dat er een juiste ingebrekestelling wordt verzonden.
